富力的“降欠债”旗号

2020年,面对多重考验,富力地产一方面通过创新销售稳定主营业绩,另一方面通过一套“组合拳”充沛现金流。一系列动作犹如为富力地产注入了“源头活水”,不仅使富力地产的负债结构得到优化,更为今后从规模扩张向质量效益的转变打下了基础。2020年,对于房地产行业来讲是充满考验的一年。

年初疫情爆发、销售受阻,年中热点城市调控加剧。尤其是下半年,“三道红线”监管新规出台,依照剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比对房企进行明确等级划分,并直接和融资挂钩,一时间让“降负债”成为房企当务之急。据《上海证券报》统计,新规出台后,2020年上半年,在50强房企中,超过40家房企不同程度“踩线”。

此外,更有不少房企没有挺过2020年,据人民法院公告网显示,2020年房企破产数量超470家。不过,尽管如此,仍有不少房企在2020年交出了不错的答卷,富力地产就是其中一个。2020年,富力地产实现了1388亿元的权益销售额,超过了2019年的1382亿元,多重考验下,仍实现了业绩增长。

与此同时,在房企“降杠杆”的关键之年,富力地产更是通过加速销售、股权融资、盘活资产等一系列“组合拳”,将降负债逐步落地。对于富力地产来说,筑牢运营安全,根本上要夯实主营业务,通过卖房销售回款也是最直接最快速的现金流保障方式。

但2020年新冠疫情的来袭,使得线下销售严重受挫,一众房企一度面临着如何转换赛道的问题。

富力地产则成为了最早一批进行线上销售的房企,并且采取了多种创新营销方式,最大程度抵消了疫情造成的不利影响。自2020年2月开始,富力地产相继推出“好房子,网购吧”、升级版“好房子,线上购”、“好房星带看”线上营销三部曲;4月至6月发起“富力有礼,相遇好房”、“百城百盘,老总直播”活动,开创明星、老总直播卖房的行业先例。在下半年的两个关键节点到来时,富力地产也反应迅速,收效显著。

双十一时期,富力地产参与线上购房活动的货值达500亿,销售额超百亿;双十二期间,富力华南区域营销副总监游坚携手著名歌手腾格尔亮相直播间,与观众在线实时互动,并推荐了富力南驰·富颐华庭项目,当天权益券销售372张,3套精选好房上架一分钟售罄。当创新营销遇到"金九银十",富力地产多个楼盘的去化率一度达到97%以上。例如,江苏盐城富力科创城开盘即被“秒抢”,单盘销售超过20亿元,去化率超过97%。

富力地产城市更新板块也进入新的战略收获期。例如,上述的富力南驰·富颐华庭,该项目于2020年9月首次开盘,以26.8亿的成绩刷新了广州近5年来的单次开盘记录,三个月后的二期开盘斩获25亿元,以合计超50亿元的销售额创下广州楼市新纪录。数据显示,富力地产目前已签约城市更新合作项目已有80多个,规划总建筑面积超7000万平方米,其中大湾区面积占比逾54%。

此外,值得一提的是,2020年下半年,随着疫情得到控制,富力地产的第二大主营业务酒店服务也实现了超预期增长。数据显示,2020年9月,富力地产下属酒店经营收入5.62亿元,实现利润1.42亿元,已经超去年同期水平。到了当年“十一”期间,富力地产旗下国际品牌酒店实现总收入约1.03亿元,较去年同比大幅增长26.9%;下属万达品牌酒店实现总收入约1.12亿元,较去年同比大幅增长21%;合计实现营业收入约2.15亿元;酒店平均入住率远超去年同期,峰值入住率接近90%。

有业内人士分析,随着疫情的可控与防控常态化,富力地产旗下的高档酒店具备保值、增值特性,在旅游经济持续复苏的环境之下,酒店业务具备一定的增长潜力,从而提供持续且稳定的现金流,或可以“现金奶牛”的身份支撑起富力的长期降负债策略。在着力主营业务之外,富力地产还积极采取各种“配套”措施充沛现金流。在资本市场,早在2019年12月,富力地产配售2.73亿股新H股,用于偿还公司境外债务;2020年10月,富力地产又宣布完成了2.57亿股新H股的配售,获得的24.98亿港元配售净额,所得款项用途同样是偿还负债。

2020年10月5日,富力地产公告称,完成2.57亿股新H股配售,配售所得款项净额为24.98亿港元(约3.2亿美元)。富力地产表示,该次配售完成后,公司扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%,净负债率预计将下降7个百分点。早前,富力地产董事长李思廉曾披露富力地产的三个降负债方法,包括按预售证来销售房子,卖一些已经盖好的投资性物业,以及找人合作开发项目,或卖一些项目股权。

卖掉空港物流园70%权益在内的资产正是第二个渠道。资料显示,广州空港物流园是富力地产旗下的物流仓储资产,也是富力地产持有的一宗面积大、价值高的投资性物业,已正式运营11年。项目位于广州市花都区,占地约1470亩,计划建筑面积超过120万平方米。

2020年11月,富力地产表示将与黑石共建广州空港物流园。2021年1月19日,富力地产宣布已完成物流园70%权益的转让,共收取约40.62亿元,带来了可观的现金流。富力地产方面对此表示,合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率,更有利于提高抗风险能力。

销售稳定、现金流不断充沛,富力地产的偿债行动也在同步积极进行。2021年1月就进行了密集的债务兑付。2021年1月20日,富力地产发布公告称,16富力03公司债券本金及利息共计38.52亿元已足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司,完成了“16富力03”公司债券的支付工作。

1月6日,富力地产宣布已提前将本金及利息共计64.32亿元足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司,完成“16富力01”公司债券本息兑付工作。1月4日,富力地产发布公告称,公司已于2020年12月30日将“18富力10”回售本金及全额利息共计约75.11亿元划转至中证登上海分公司,并由中证登上海分公司于2021年1月4日划转至投资者账户。数据显示,未来一年内,富力地产需偿还的到期公司债券金额不到1亿元,加上选择权到期的公司债券总额也仅为2020年度的21.48 %,且没有集中到期情况,短期债务压力已完全释放。

从整体数据来看,2020年以来,富力地产持续降杠杆,效果显著。截至2020年三季度末,富力地产经营活动净现金流净额由2020年中期的74.35亿元进一步大幅增长至188.45亿元,相较于2019年三季度的-227.98亿及2019年末的-136.32亿元大幅改善。截至2020年三季度末,富力地产的负债合计1144.11亿元,其中,有息负债规模则较一季度下降了约242亿元,净负债率已同比下降至166%,资产负债率下降至约80.37%,若剔除预收款,其资产负债率或降至70%左右,基本实现翻绿。

回顾富力地产的2020年,可谓是关关难过关关过,尤其是面对“降负债”的命题,富力地产更是用了一招“源头活水”的策略交出一张出色答卷。随着债务压力的逐步释放,轻装上阵的富力地产无疑会以更好的姿态迎接2021年的各种挑战。。

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